如何处理商铺产权40年到期的问题，商铺到期后会不会被开发商收回？

我们在准备买商铺的时候就需要考虑产权的问题，商铺的产权一般是40年，40年到期后商铺会被开发商收回吗？至于商铺产权到期的问题，商铺和住宅好像确实有一定区别，但住宅70年后到期，根据物权法可以自动续期,所有功能可能会消失，但你可以继续使用和拥有，但它没有任何其他功能，只有居住功能，其他所有功能都会丢失，如转售功能、抵押功能、贷款抵押功能，包括拆迁也会大打折扣，上面的功能一下子全部消失。当商铺40年的产权到期时，必须遵循几个原则,一个原则是根据城市规划确定是否重新规划。重新规划将不再续期，不重新规划则可以续期，交纳土地出让金，重新拥有店铺产权，包括所有功能。

商铺产权年限到期

另一个是恢复所有功能，你只能交费，交土地出让金，这些功能又打开了，包括住宅和商铺，为什么会这样？这与我们土地的性质有关，我们土地的性质不是私有化，而是出让年限。一般情况下，住宅用地出让期限为70年，工业用地出让期限为50年，商业用地出让期限为40年，当然，在1998年之前，有些土地的出让年限很奇怪，比如20年、30年，这种到期之后再次出让都会按新规定执行。

新规定房屋70年，工业50年，商业40年，再次出让后的年限按此计算。很多人总是担心，商铺过期了会不会被收回？这是有一个实际和理论上的情况，为什么会这样，这就是法律边界和执行边界之间的区别。法律规定，延期与否取决于城市规划。如果城市规划需要对地块上的建筑进行重新升级，那么延期将无法进行。这时候，所有的功能都会消失，包括地上的建筑、土地等，全部无偿收回，这是房地产法律，你可以学习房地产法。

如果不需要重新规划，可以继续持有使用，但必须缴纳土地出让金后才能继续使用，这是理论上的要求，在实践中会发生什么？在实际实施过程中，一般情况下，住宅的配套商铺不会拆除，也不会重新规划。理论上，只要他们不重新规划，在你不买卖的情况下，也不需要续约，完全可以继续使用店铺。应该没有问题，但是这里有一个风险，你的商铺可以随时拆掉，不可能把所有的都进行规划，房产部门也不会上门劝说，你来这里申请续签吧！

这显然是不现实的，实际执行起来肯定是只要你不交易，不抵押，理论上这家商铺永远是你的，也可以出租，但无论是租客，还是你自己，都面临着法律风险。第一，商铺投资的未来仍不明朗，二手商铺的未来更不明朗，这将影响未来的商铺经济，市场化推动商业地产资产证券化，商业用地改革或有可能。二是目前投资商铺交易税费高，增值后税费更高，商铺泡沫较大，二手商铺存在有价无市，产权未来不明朗，让二手商铺冻结，所以商铺的租金投资回报必须在17、18年内收回。如果超过这个时间限制，我个人建议大家pass。

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