什么是商铺的价值，用什么来衡量商铺的价格和价值？

买商铺跟买房子的逻辑是不一样的，房子我们买了来是住的，而商铺大多数买了来是投资的，是投资就要考虑收益，如果不考虑收益，就不叫投资！ 商铺的价值，在于它的收益率，当然也有金融价值；商铺的价格就是开发商卖给你的价格，购买价格和价值之间，一定有一个差距，这个差距就是买了以后，到底值不值，值与不值之间的差距，就一个词，收益率，当然金融价值，一般的投资者涉及不到，就不多说了；

商铺的价格底层构建，和住宅价格的底层构建是完全不同的两个概念，商铺关注的点，只有商业价值，对于投资者来讲只关注收益率是多少，说白了就是能不能赚钱，租户做生意能不能赚钱，就这么简单，而住宅的底层构建，是居住，居住的同时还有附加值，户口，学区，身份等等，当然只要是房子，也具备一定的金融属性，说到金融属性，直接就把小产权房抛弃了，因为它不具备，一般的购房者也涉及不到太多的金融价值，这里就不多讲了，只谈收益率；商铺的价格和价值之间，本应该是相互统一的，现在看，是相互对立的，理想的收益和现实的收益之间对立，开发商销售价格和现实商铺价值之间的对立，都体现在哪些方面呢？

产权商铺，告诉你收益率是8%以上，周边商铺的收益率不足4%的结果，你知道未来是什么结果吗，这就是理想的收益率和现实收益之间的不统一，未来就变得很尴尬了，开发商卖给你上铺的价格，再转换为收益率，一计算，往往也是很尴尬的，收益率超过4%的商铺都是凤毛菱角，于是买商铺的业主，多数是对赌模式，赌的是未来的收益率，哪些商铺未来的收益率会更高一些呢？

第一：真实的收益率，才是最重要的，为什么呢？

有一个朋友买了一套法拍房，以极低的价格拿到的，2年后收益率就可以做到8%以上，他做到如此高的收益率，只有一个手段，那就是在相同收益的区域或者情况下，如何拿到总价比较低的房子，收益率就变高了，一般购买商铺，收益率能够达到5%就是好商铺，非常值得投资的商铺，商铺的真实收益率，特别是新商铺，一般都在4%以内，因为资金成本，也要计算进去；之前告诉过很多朋友，普通人不建议碰商铺，就是因为收益率太低，关键二次出手，没人接盘，要想卖出去，必定割肉；

上面讲了，买产权商铺收益率不靠谱，买社区商铺收益率比较低，又说了普通人不建议碰商铺，是不是商铺就没有投资价值了，这个不见得，关键是现在商铺供大于求，加上互联网的到来，把能够标准化的产品都能在网上进行了，那么线下商铺，就变得尴尬了！

就得去经营商业捡漏的行业，体验类的服务比较强的行业，才能支撑起商铺的运营，有场景需求，类似于特色饭店，影院，儿童乐园，美容美发，健身，培训等等这些行业，这些行业貌似在写字楼，二三四五层的商铺，社区内的商铺都能进行，一楼商铺的就变得尴尬了，而且一楼因为方便，因为有强大的门头，价格非常贵，不论是销售价格还是租金，都是如此买商铺，一定要计算真实的收益率，收益率越高的商铺，就是总价越底，租金越高的商铺，才值得投资；

第二：商铺价格和价值，要知道用什么来衡量？

很多业主都知道，看商圈，看周边业主有多少，甚至更详细的就是，有钱的业主有多少，消费能力如何，未来城市规划，都做得很详细，意思就是支撑自己投资的商铺，未来收益一定可观，不论是租金收益，还是增值收益都不错；这里忽略了两件事，一定要搞清楚才可以；

第一件事就是要计算好，投资商铺的资金成本，要不要按揭，按揭多少年，利息是多少，也要算进收益率，不要小看利息，可以拉低两个收益率的百分点是很正常的，这样回收成本时间，至少多了5年以上，具体的帐自己去算好了；

第二件事就是租给谁，做什么行业，谁来经营，一把经营的好手，可以把生意带的风生水起，诚信，资金实力，做事风格，操盘能力，营销能力等等，都会决定经营者的思路和赚钱能力，租户能赚钱你才好涨房租，否则怎么狠心下手涨房租，还有就是经营方向，你租给了卖五金工具的和租给开饭店的，或者租给开超市的，每一个行业，他们的收益情况是不一样的，选择行业，设计行业经营，是买商铺的时候，就要规划好的，这些工作一般的商铺投资者，不是没有思考的；

而以上这两件事，是决定一个商铺未来价值的核心，往往被忽略了；

决定一个商铺价格和价值之间的区别，往往就是不经意的几个小秘诀，掌握之后才能够，快乐的坐享收益；

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