谷山板块怎么样，发展前景如何，值得在此置业吗？

估计长沙人都知道岳麓山，但是如果说谷山，估计知道的人不多，谷山的名气远不如岳麓山来的大，岳麓山之所以出名，跟它本身所处的地理位置有关，另外跟历史也有一定的关系，很多历史名人与岳麓山存在着不解之缘，而地处城市边缘的谷山也是随着城市的发展才越来越受到人们的认识。所谓的“谷山板块”就是指的是谷山这座山东边，二环以西，属于岳麓区，靠近市府北这一带的地方。也就是说，它东边严格以二环线为界限，二环线西边就算谷山板块、二环东边就是市府北。这样其实很见外的，不合理。举例：龙湖舜山府与恒大华府、万象府台一路之隔，真有那么大差别吗？而整个区域西边，是谷山山体，没办法进行开发，所以就只有山脚下、二环边的一小部分地块可以开发，结论是：可扩展空间非常有限。这个板块不算特别优质，但是也不差。如果说它是割韭菜的地方，那么长沙40%左右的新楼盘可能都不值得买。所以，整体上谷山是一个中等偏上的楼市板块。

长沙谷山

谷山板块有啥缺陷？

第1点，当前没有地铁，未来个别楼盘能占到一点地铁8号线和地铁10号线的利好，但，也并不算多，地铁送达楼下的，没有！第2点，最重要的是前面提到的，这个板块没有什么扩展空间，开发量不大。

谷山板块的前景如何，不在于谷山本身，而在于旁边区域的发展。假若6450亩的谷山，它不是一座山，而是一片平地，那这里要是空到2022年来开发，多牛掰。假若它不是一座山，而是一片湖，基本相当于把松雅湖挪到这里，那周边的市府、金星北、观音岩、麓谷都是围湖价值高地。假若它还是一座山，但是没什么乱七八糟的东西，而是建成岳麓山或者天际岭这样强互动的城市公园，那也比现在好。综上，我们认为，谷山本身带给楼市的价值不高，看山与否，对房子而言溢价不大。而作为楼市板块的谷山（东），其重要前景，不是来自于这个山体，不是来自于板块本身，主要来自于二环以内，市府北观沙岭城市更新片区，以及稍远的滨江新城。

谷山有利之一：近市府滨江

我反对单独划分谷山板块，舜山府位置与万象府台、恒大华府其实没什么本质区别。只要跨过二环线到达长郡双语旁边，到麓山国际二小旁边，到万象府台东边，那些空地就是宝地。二环内这些宝地，几乎所有新出来的新房子，价格不会低于2万。而且越往后价格越有可能更高。从数量上来看，观沙岭城市更新片，地块比较多，合并一起进行出让的话，至少还有四次or更多一点。有人说，观沙岭城市更新看起来地块也不多啊，的确！但是谷山板块加上观沙岭城市更新，加上滨江北，还有至少10多个住宅地块（未完全统计，按理数量不止），这样谷山-市府北-滨江北这一带好戏就还比较多。一起往上走。比如，滨江天花板达到3万，市府北天花板2.5万，那谷山天花板2万不算贵吧！

谷山有利之二：教育优势

谷山板块已落定三所初中，如果它们成绩还行，到时可以用教育拉高价值，各位亲不要忽视。而谷山-市府北-滨江北，规划的初中，相当多，合计9所。来来来，我们和教育高地梅溪湖PK一下。梅溪湖一期初中数量是6所，全部开学。2022年中考成绩来看，师大梅溪湖一骑绝尘，在全长沙公立学校中排名第6左右，至于其他的一中岳麓（稍好）、长梅、周南、西雅、师博梅都是中等偏上学校。谷山-市府北-滨江北这一带，长郡双语肯定强于师大梅溪湖，长郡滨江与长梅、西雅相当。然而就等看接下来的学校水平如何了。我们预判，完成指标生，中等偏上水平。在梅溪湖教育优势下滑的情况下，这一带超越梅溪湖教育，概率非常大。梅溪湖几乎都是配套楼盘，谷山下招商、万科、龙湖、新城也是配套楼盘，只等学校水平如何了。结论，等3-5年来验证。长郡双语谷山中学，如果2025首届成绩放到梅溪湖能排个第二名，其实就一炮打响了。

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