近几年，我国房地产市场处于调整周期，一些数据呈下降趋势，比如房地产开发投资数据。国家统计局近日公布的房地产开发投资完成情况显示，1月份至9月份，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%。从走势图上看，今年以来房地产开发投资降幅一直在扩大。

通常而言，房地产开发投资数据下降会被解读为房地产开发企业投资意愿不足，市场发展后劲弱。然而如今，要从房地产所处阶段的角度综合分析这个数据。我国房地产已进入存量时代，现处于控增量、去存量、优供给的阶段。房地产交易正从以新房销售为主的增量交易格局，加快向新房和二手房并举转变。房地产开发投资数据下降，是各地落实中央关于严控增量要求的反映，也是市场快速形成供求平衡的表现。

当前，房地产市场呈现一些积极因素。今年以来的二手房交易数据在上升。住房和城乡建设部数据显示，1月份至9月份，全国二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。9月单月同比增长11.7%，快于累计增速，说明进入“金九”后二手房成交活跃度还在持续增强。1月份至9月份，20个省（区、市）二手住宅网签交易量超过新建商品住宅，二手住宅已成为越来越多地区住房供给和市场交易的主要力量。

未来，二手房交易上升、新房交易下降是常态。发达国家的历程表明，存量时代新房和二手房交易的总量不会明显下降。今年上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比超过一半，是我国房地产进入存量时代的表现。

去库存效果明显。9月末，全国新建商品房待售面积同比下降1.5%，这是连续7个月同比增速下降，表明房地产库存下降。特别是3年以下新建商品房库存降幅更大。9月末，新建商品房待售3年以下面积同比下降5.0%，自去年12月末以来持续下降，且降幅呈扩大趋势，表明去库存效果比较明显。

一些城市房价有所上涨。9月份，70个大中城市当中，一线城市新建商品住宅销售价格连续两个月环比上涨，二手住宅连续7个月环比上涨。二线城市和三线城市多数环比持平或者环比降幅收缩。9月份，新房价格环比上涨的城市个数比8月增加了2个，二手房价格环比上涨城市的个数比8月增加了6个。

“好房子”销售成为亮点。当前，新房成交总量仍在下行区间，但一些设计好、品质上乘、配套完善的“好房子”项目受到市场认可，销售情况良好。个别项目甚至开盘即“日光”。可以看到，当前住房需求从“有没有”向“好不好”转化，品质好、居住体验和配套服务优的房地产项目仍有广泛需求，这就倒逼房地产企业不断调整开发策略、优化产品结构。

总体看，整个房地产市场在朝着积极方向发展。房地产行业将更多转向存量交易、租赁住房、城市更新、物业服务与居住品质提升。房地产企业也正向代建、租赁、城市更新、存量运营等多元业务延伸。房地产行业将持续深化结构转型，在平稳运行中迈向更高质量的发展阶段。

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