在长沙，一提到迎宾大厦，老长沙人总会竖起大拇指，这座建成于1995年23层商住两用高楼，位于烈士公园正南门，是长沙较早的高档小区。然而，岁月流转，它一度深陷管理失序、设施老化、矛盾丛生的困境。

迎宾大厦

2023年来，清水塘街道积极探索党建引领居民自治模式，有效化解小区矛盾纠纷，小区逐步实现由“乱”到“治”转变。这背后的蜕变之路，有着怎样的故事？记者走进迎宾大厦，探寻其涅槃重生的蜕变密码。

乱象丛生：悬在头顶的“定时炸弹”

走进开福区清水塘街道迎宾路235号的迎宾大厦，老住户们谈及往昔仍心有余悸。首届业委会成员洪春回忆原来的景象时眉头紧锁：“负二楼泵房漏水如瀑，粪水直漫配电房墙根！”谁能想到，这座曾经风光无限的大厦会滑落至此？

光鲜亮丽的外表，其实内部已经危机四伏。业委会相关人员介绍，原物业长期挪用业主预存水电费，欠款40余万元，电力局下发停电通知，街道社区多次组织协调。“电力局要停电，电梯停运，严重影响商户经营、业主生活，特别是家里有老人小孩的，真是苦不堪言”。

安全隐患更是触目惊心：消防系统瘫痪，消防栓没水，监控探头形同虚设，楼道堆满废旧家具。负二楼两间房内粪便堆积近一尺，恶臭弥漫；楼顶电梯机房窗户洞开，雨水淋进设备上 。一位老电工曾发出警告：“一个烟头就能引发灾难！”绝非危言耸听。

乱象根源在于设施设备严重老化，物业管理又长期缺位，矛盾层层积累。

因历史原因，大厦由开发商的物业把持，服务质量每况愈下。“他们只收钱不办事，甚至挪用业主水电费用，业主只好拒交，恶性循环。”业委会主任谢棣森无奈地说，“三个公共门面还被原开发商私租牟利，业主维权竟遭威胁。”

开福区委区政府对此高度重视，区主要领导现场勘察后痛心发问：“长沙曾经的‘明星楼盘’，竟沦落至此？”

这一质问，正式拉开了整治攻坚的序幕。

破局重生：党建引领点燃自治星火

2023年，开福区将迎宾大厦纳入重难点攻坚任务“揭榜挂帅”重点项目，构建“区委统筹 - 街道主抓 - 社区落实”三级联动机制：区委常委、副区长牵头，住建、消防等多部门组成专班；街道党工委书记、办事处主任挂帅，社区积极参与，一年组织召开协调会40余次。

针对大厦党员少、暂无法成立党组织的实际，街道明确社区书记为第一责任人，原社区书记汤国清，把迎宾大厦列为“支部书记抓党建重点项目”，以社区党委为核心，居民代表、志愿者为骨干，汇聚邻里力量，迅速引导成立业主委员会，凝聚治理合力。在街道和社区全力支持下，迎宾大厦首届业委会诞生。

业委会主任谢棣森发现物业违规搭建新门面，立即组织业主维权。“第一次开会只来了5人，”谢棣森回忆，“原物业强势，大家敢怒不敢言。”但他们没有退缩，在律师协助下，历经数月据理力争，成功收回三个被侵占的公共门面。这场小胜，如同火种，点燃了自治的希望。

2023年10月，整改攻坚战打响。业委会率先解聘原物业，却陷入接盘困局——多家物业现场勘查后纷纷却步。“一些负责人连说三个‘担不起责任’。”谢棣森回忆。无奈之下，业委会毅然走上自治之路。

业委会决定“打扫屋子再请客”。一场“愚公移山”式的行动就此展开。

业主洪春介绍，因小区历史久远，建设初期并未收取维修基金，后期整改筹资非常困难。为做通业主和商户工作，街道社区成立入户工作专班，与业委会成员一起，上门入户与业主沟通。

在街道和社区协助下，业委会筹集启动资金，组织人员从顶楼逐层清理。大型垃圾清运78车，负二楼粪便由专业队伍处理，通风井加装不锈钢门防二次污染。消防通道被打通，33个新摄像头消除监控盲区，月漏3000吨的主水管得以修复。针对水泵漏水、电机损坏及电梯故障频发问题，聘请专业人员全面检修四台水泵，并依据2023年10月30日业主大会决议，成功更换两台运行24年的高层电梯。

长效治理：“三治”融合守护美好家园

自治管理取得初步成效后，小区业委会决定引进专业的物业公司进行管理。经过严格履行相关程序，2024年1月10日，湖南名家物业管理有限公司正式进驻，为小区提供物业管理服务。短短几个月，小区面貌焕然一新。

一年多来，迎宾大厦业委会积极履职，共组织召开业主大会3次、业主代表沟通会数十次，妥善解决了新老物业交接、老旧电梯更换、外墙修复整改、地下室卫生清理、消防重大隐患整改等诸多急难问题。清水塘街道强化属地担当，主动提前介入并全程监督指导业委会的选举和运行，提高业委会依法依规履职能力；定期约谈物业公司、组织业务培训，提升物业公司的服务意识、服务能力、服务质量。

整治初见成效后，如何建立长效机制，防止问题反弹？为实现这一目标，街道着力推动迎宾大厦自治、法治、德治“三治”融合。

“自治方面，街道注重发挥业委会作用，多次组织业委会成员、赴铂宫小区、新华联小区等地学习；法治方面，迎宾大厦有自己的法律顾问，街道也组织业委会成员定期开展法律培训；德治方面，注重依托网格，发挥小区党员、五老等积极分子作用。”清水塘街道党工委委员、人大工委主任李朝理介绍，下一步，计划开展优秀居民代表、优秀网格员和优秀志愿者评选。

“从清运78车垃圾到80余万消防改造，我们创造了奇迹！”迎宾大厦业委会成员感慨，道出了全体居民的心声。目前大厦消防改造已经完成，等待验收。

这场蜕变，不仅是硬件设施的升级，更是居民心态的巨变——从“事不关己”到“共同参与”，业主群内抱怨少了，点赞感谢多了。

记者感叹，迎宾大厦的涅槃重生，揭示了基层治理的“同心密码”：党建引领是核心，组织下沉凝聚分散力量成坚固堡垒；居民自治是基础，充分激发“主人翁”意识；“三治”融合是关键，以制度创新保障治理可持续。这座大厦的华丽转身，为基层治理提供了宝贵经验。

湖南日报 记者 陈新 通讯员 戴子迅 李朝理

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