近期，国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号，下称“14号文”）中关于住房体系的新表述，引发了热烈讨论，也被业内人士解读为“新房改方案”。

“14号文”提出，要建设配售型保障性住房，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体、政府引进人才以及户籍无房“夹心层”，按保本微利原则配售。这种方式，与新加坡组屋建设有异曲同工之妙。

这种“新加坡模式”的房改方式到了中国能适应吗？新一轮“房改”又会产生什么影响？

11月13日，长沙经开区东方小区项目建设已全部完成。目前，长沙经开区东方小区等3个公租房项目已基本完工，预计本月完成联合竣工验收。

趋势：“新房改”将重点放在了“保障性住房”

从高周转模式到向新发展模式平稳过渡，这30年的房地产可谓是经历了三个阶段，经营逻辑也从以开发为主转向开发与经营并重。

1998年以前，我国实行的是住房实物分配制度，国家将土地直接分给各单位，单位再分给职工；1998年下半年开始，实行住房分配的货币化改革，“20多年间出现了10万家房地产商”；2002年，推出土地招挂拍制度，房地产商通过国有土地储备中心拿地。

记者注意到，此次“新房改”的内容，将重点放在了“保障性住房”，明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产转型和高质量发展。

同时，“14号文”还明确，以需定建，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。

按照第七次人口普查数据，目前城区人口超过300万的城市共35个，这些城市将成为保障性住房建设的先行试点，长沙就在其中。

借鉴：建立类似“新加坡”租屋建设经验

“14号文”一经发布，不少人认为这是借鉴了“新加坡模式”，即住房市场和保障体系双循环的新格局新模式。

什么是新加坡租屋模式？简单来说就是政府出面组织专业的房地产开发公司，建设公共住房，也叫“组屋”，然后再低价卖给民众。

它强调了政府在房地产市场的监管作用，同时也充分考虑到了市场自我调节的能力。

在这一模式下，房地产市场的波动将会减小，市场更加稳定，消费者在购房时也会感到更加安心。

而根据新加坡租屋模式，住房面积方面，新加坡最小面积的二房式灵活组屋仅有36平方米，三房式组屋布局面积也仅有60—65平方米；建筑方面，组屋外立面多采用物美价廉的涂料，较少使用贴面砖等材料；配套设施方面，多数组屋临街而建，不设小区围墙，公共空间多以“底层架空”“屋顶平台”“交往走廊”等方式提供。

在价格方面，新加坡组屋从单价到面积，全方位与人均收入挂钩。90%的人能够买得起三房户型，70%的人能买得起四房户型。通常情况下，三房户型是个人年收入的3倍，四房户型是两个人年收入的2倍左右。一般情况下，年轻人工作几年时间，靠积蓄就能买得起一套房，而且购房支出占新加坡人收入的比例常年低于25%。

观点：让低收入人群能分享到市场和城镇化的红利

从高周转的香港模式到如今的新加坡模式，对于房地产市场而言，这意味着什么？又会带来何种影响？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从新一轮房改的内容来看，无房者都可以申请，主要覆盖三类人群，一是为社会提供基本公共服务的工薪阶层，二是新就业的大学生和各类创业人群，三是无房的户籍“夹心人群”，“保障性住房房源是以成本价建设和供应，国有企业承担建设和销售。目的是满足作为需求主体的广大中低收入人群的需求，彻底解决供需错配的问题，让这部分人群能够分享到房地产市场和城镇化的红利。”

“此轮‘新房改’与‘十四五规划’基本一致，有利于推动房地产市场转型和高质量发展。本次改革将让长沙楼市走向低端有保障、中端有支持、高端有市场的‘新加坡’模式。”湖南中原董事总经理胡治钢认为，新“房改”在保障部分低收入群体住房需求的前提下，也给予了高收入人群一定的活跃空间，使市场情绪有望提振，从而加速全国房地产板块的修复。

湖南世联知识中心相关负责人表示，“14号文”为未来房地产市场发展指导方向，既借鉴了新加坡模式，但又不完全照搬新加坡模式，一定会有中国的特色，“保障房的地位不断提升，将来的房地产格局将变成‘保障房和商品房’双轨制运行。

以深圳为例，未来深圳的住房结构中40%是商品房，高达60%是保障性住房。”

长沙一房企负责人表示，新加坡的住房模式在公共住房供应、购房补贴、公共设施和服务等方面具有值得学习的经验，“作为试点城市，长沙未来也将有序推行，保障性住房在住房总供给中的比例将提升，商品房也将重新回归金融属性，更多高品质住宅也将涌现。但是城中村住房绝大部分改造为保障性的租赁住房，改造任务是比较繁重的。”

实施要点：保障性住房不得上市交易

1、保障房价格：采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。虽然具体的标准没说，但初衷是让低收入群体买得起。现有的参考有两个，一是深圳的共有产权，大概市价的五折，另一个是新加坡组屋，价格大概商品房的三分之一。

2、保障对象及配售方案：住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的人才；以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障房，而且要实施封闭管理，不能上市交易。

3、城区人口300万以上的城市率先探索，目前符合要求的城市有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

来源：三湘都市报全媒体记者 卜岚  通讯员 吴怡

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