9月下旬，一直低位运行的长沙楼市，迎来了一场及时雨。

《关于优化房地产调控政策的通知》（以下简称“‘922’新政”）于9月22日印发，对现行房地产限购限售政策作出优化。

这也是时隔6年，长沙楼市政策迎来的关键性调控。

如今，“922”新政已经满月，政策成效究竟如何？

回温 多个楼盘项目晒“战绩”

长沙楼市在国庆黄金周创造了近三年的最好成绩。

“招商蛇口江山境三期首开清栋售罄”“城发恒伟君樾洋湖国庆8天破2亿元”……

从多个楼盘项目晒出的国庆“战绩”来看，“922”新政无疑给楼市带来了积极的效果。

湖南中原研究院的数据显示，国庆期间长沙内五区商品住宅成交1387套，成交面积19.76万平方米，同比分别上涨22%、23%。

日均同比涨幅8%，虽涨幅较小，但仍为近三年峰值。

除了黄金周的明显“回暖”，“922”新政至今，整体市场呈现温和复苏的局面。

从CRIC数据统计来看，长沙内五区商品住宅市场8月初至新政前，日均交易仅74套，“922”新政后至10月13日，日均交易151套房源，环比上行达50%。

从案场到访数据来看，9月22日取消首套限购后当周全市盘均来访进一步上升至174组，达到了今年4月后第二波高峰，比上月周均来访提升81%。 “新政的刺激效果还是比较明显的。”长沙北中心保利时代营销负责人接受记者采访时表示。

长沙北中心保利时代规划图

这一位于长沙城北的标杆项目，来访数和成交量都有提升，“新政后，9月周均来访和成交大约提升在20%左右”。

同时，该项目外地客户有一定增量，外地客户成交占总成交的30%左右。 “短期来看，新政带来的增益效果显著，但热度仍未达到3、4月份的小阳春水平。”克而瑞湖南区域总经理陆劲表示。

重返 外地客重返长沙市场

“922”新政带来的另一大明显特征是，外地客重返长沙市场。

克而瑞湖南区域的数据披露，增量客户中70%来自其他市州，以邻近长沙的株洲、邵阳等地为主；30%是省外客户，最多的是珠三角返乡客户。 “922”新政出台当晚，长沙河东某项目发布的认筹登记名单中，就出现了不少归类为“非本市无房家庭”“非本市无房个人”的客户。

记者在走访中也发现，各大楼盘贴满了“欢迎深圳温州看房团”“欢迎地州市看房团”“欢迎回湘置业”等标语。

甚至项目营销中心门口，停了不少外地牌照的车辆。

万科森林公园，在新政发布的第一时间就挂出了欢迎购房团的横幅。该项目营销负责人殷勇在接受记者采访时称，本月其他市州客户成交占比达35%，“前期项目已去其他市州进行宣讲，采取了老业主推荐会等措施，提升了客户来访”。

万科森林公园规划图

他还透露，项目外地客成交均以首套房为主，且客户较为关注开发商品牌，偏向购买143平方米4房户型。 “但在到访转化方面，当下面临着市州客户对长沙楼市价格接受度有限的困境。”陆劲表示。

此前，潇湘晨报曾发布了一项“‘922’新政出台后，你想在长沙买房吗？”的调查问卷。

调查数据也印证了上述观点。 价格方面，超三成投票网友希望达到8000元/㎡以下，24.78%受访者接受8000元～10000元/㎡区间，19.28%受访者认为10000元～12000元/㎡符合预期，11.79%受访者接受12000元～15000元/㎡的价格。

购买力叠加观望心态，外地客重返市场的转化率并未同步上升。

转折 咨询量和上门量回落

“新政落地第二天，项目的来访量就翻了一番，置业顾问走路都是用跑的。”“来看房的人特别多，基本上从早忙到晚。”……

这是“922”新政出台记者跟踪报道时，各项目营销层面的共同回答。

但“双节”过后，“922”新政所带来的刺激走向了转折。

长沙河西某项目营销负责人称，国庆假期后来访成交回落较大，来访咨询量回落30%左右。

另一不愿具名的某项目负责人也向记者表示，国庆假期结束后，整体咨询量和上门量都有所下降，且购房客户观望情绪较重。 “从市场实时来访认购数据表现来看，长假后客户上访量逐步回落。

盘均来访量回落至91批，环比下跌53%，盘均成交3.7套，环比下跌77%。”湖南中原研究院执行院长陈世霞披露。

很明显，新政执行后楼市逐渐回归平静。

预期 热度能否延续？

本轮全国房地产政策调整是自2016年下半年调控政策周期以来力度最大、覆盖面最广的优化调整，将对促进房地产行业健康发展以及提振居民购房信心起到积极作用。

陆劲表示，新政更多刺激的是外来首次置业的群体，市州部分不想落户长沙，但存在教育、养老、投资等需求的客户进场，对目前主力的改善房源并未有明显的置换压力缓解。

同时，由于限售年限的缩短，导致长沙二手房挂牌量居高不下，二手房的价格兑现度持续下行，置换客户信心并未有明显提振。

而二手房市场的大量挂牌，也相应挤压了新房刚需市场的销售份额。

因此，国庆假期后，长沙项目开盘推售积极度与开盘效果均有下行。监测重点项目到访与认购指标分别较国庆周下行51%、71%。 “9月底，长沙内五区住宅去化周期从年中的7.8个月上涨到11.3个月，这说明长沙现在住宅销售的压力是上行的。”陈世霞称。 一定程度上而言，市场的恢复需要依靠更大的支撑政策保驾护航。 “目前长沙政策对比同级及更高能级城市依旧较严。”她认为，除了因城施策全面取消限购限售、限价优化、契税/购房补贴等需求端刺激以外，更需要从宏观层面出台更加有利于楼市恢复的有利手段，进一步巩固目前政策产生的效果。

来源：潇湘晨报