近年来，随着老旧小区成交价格的大幅回落，与此同时租金表现依旧稳健，在这一跌一稳之间，租售比悄然出现了变化。

这也代表这类房子出租现金流收益越来越高，有个数据可以衡量，那就是“租金回报率”，当“租金回报率”越来越高时，意味着投资价值也逐渐显现，新闻报道里也经常听到某某城市投资者一次性购入大量老破小、抄底老破小等，都是“租金回报率”所带来的预期。

如果以一个小区为整体，大致计算公示为【（小区月平均租金*12）/小区售房成交均价】*100%，当然这种计算方式不太严谨，还有税费、装修折旧、物业费等细节没算进去，可能偏高，但也能作为大致参考。

小编盘点了长沙20多个老旧小区的租金回报率，看看哪些小区整体回报更高。

盘点的24个小区里，租金回报率都在4%以上，其中10个小区的租金回报率在5%以上，长沙整体住宅毛租金回报率（未扣税费、物业、折旧等）在2.7%-3.3%之间，可以说这些小区都远远高于均值。

位置越好，租金回报率越高

位置越好，租金单价要更高，更靠近市中心或者地铁口，配套更完善越容易租好价格。位置的区别，在租金方面能拉开的差距比房价的差距要大，因此回报率更客观。

户型越小，租金回报率越高

户型越小，每平米的租金单价要更高，因此租金回报率越可观，而且小户型更好出租，时间、空置成本比较小，而那些“老破大”更容易空在手里，未必是好的投资。

租金大于月供

上车门槛低，租金回报率高，因此很多老破小的租金都比月供要高，无论是以自住角度，每月多省点租金，还是投资角度租金覆盖月供，都是现金流十分友好的资产。

当然，高租金回报≠适合所有人，流动性短板、持有成本、拆迁不确定性（如果买老破小为了拆迁）都是真实存在的约束。单价低的老破小虽然租售比好看，但也往往意味着潜在接盘群体有限，未来转手时可能面临有价无市的困境。

这类资产适合谁呢？有中长期不动用的资金，看重稳定现金流；对拆迁有合理预期；资金有限但想买核心区。

温馨提示：房产投资有风险，老破小现金流优势背后伴随居住、流通、增值多重短板，本文内容仅供参考，入市需理性。

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