想要换大房子，手中现有的两套小房子，究竟是出租还是卖掉更合适呢？

这个问题，相信不少市民在改善居住条件时都可能遇到。

其实，手握两套小房子再置业的时候，相当于购买第三套房，而从目前契税优惠和贷款利率政策来看，的确需要认真盘算一下。

市民李先生和王女士结婚前各有一套房子，根据当前相关政策，判断房产套数是以家庭为单位的，所以结婚后他们以家庭为单位就有两套房了。那么问题来了！若再次置业，不管是以谁的名义，都将按购买第三套房计。

经咨询业内人士，根据长沙现行的契税规定，2024年12月1日起，国家执行了新的契税优惠政策。具体为购买首套房且面积在140平方米及以下的，契税税率降至1%，面积在140平方米以上的税率降至1.5%；购买二套房面积在140平方米及以下的契税税率为1%，140平方米以上为2%；而购买三套房及以上的，无论面积大小一律是4%。

现在，对于李先生和王女士而言，若他们直接购房则是家庭的第三套房，不论面积大小，都按购房总价的4%缴契税。

业内人士提议，若他们卖掉手头的一套房子后，再购房则是家庭的第二套房，将根据房子面积是否超过140平方米而有所不同。

假设他们购买的房子为138平方米，总价160万元，不处理原来房子直接购买的话将按4%缴契税160万元×4%＝6.4万元。

但是，卖掉一套或两套后再买房，则按1%缴契税160万元×1%＝1.6万元，前后相差4.8万元。

对普通家庭而言，这可不是个小数目。

另外，若叠加贷款利率的因素，是否处理手头的房子，对于后续买房的差别同样很大。

目前，长沙多数银行针对首套房的商业贷款利率一般为3.1%左右，二套房和三套房则在此基础上有所上浮。

更值得注意的是，若申请使用住房公积金贷款的话贷款利率更低，首套房贷利率为2.85%，二套房为3.33%，第三套房及以上的则无法申请住房公积金贷款。

仍以李先生和王女士为例，若他们婚后不处理手头房产，再买房按第三套房计，就无法申请贷款利率偏低的住房公积金贷款了。

从当前长沙租房市场的租金水平来看，120平方米左右的房子租金通常在每月2000元到3000元之间，年租金收入则在3万元左右。

若李先生和王女士考虑眼下的购房资金是否充足，如果手头吃紧的话，卖掉一套房子不但可以得到一笔流动资金，还可以带来契税和贷款利率的节省。

业内人士分析认为，如果李先生家庭住房公积金贷款额度充足，对现金流要求不高，更看重长期成本节约和资产优化，卖掉两套小房子再买房，并申请住房公积金贷款是最佳选择；若其住房公积金贷款额度仅部分覆盖，希望在改善居住条件的同时保留一定的房产投资，卖掉一套小房子，选择商业贷款较为合适；若其非常依赖租金收入，且对房产市场未来走势有信心，认为租金上涨空间大，也可考虑保留两套小房子出租，但需清晰地认识到购房成本大幅增加的现实。

长沙晚报 全媒体记者 孙占锋

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