说起长沙，大家都想到长沙的臭豆腐、茶颜悦色，文和友的小龙虾，是一座网红城市吸引众多年轻人来打卡。

却不知长沙在房地产市场也是网红模范，吸引众多兄弟城市前来打卡学习，连深圳市都派人到长沙取经。长沙市是让炒房客有去无回的城市，是所有的炒房者的噩梦。好多炒房客都被长沙套牢。

长沙房价在省会城市中常年处于末位，房价收入比达6.4，换句通俗的话来说在长沙一个普通的年轻人，6.4年的收入可以在长沙买得起一套房。当然我说的一套房可不是市五区的房子。网上流传了一张图，长沙的购房首付等级，大家可以对号入座。看你处于哪个级别?

我们一起来看看长沙控制房地产市场的决心，为什么长沙房地产市场能一如既往的稳定，是全国的学习标杆。主要是三个土地市场、房产市场两个板块。下面我和大家具体介绍：

一、土地市场

土地市场是房地产的源头。因为面粉决定价格，源头控制不住，房价控制是空谈，毫无意义。10月19日，长沙第二次土地集中竞拍。我们发现了土地挂牌条件多了很多技术性操作。

(1)严禁开发商换马甲参与土地拍卖。我们以往发现。有些开发商去参加土地拍卖时候是不会用自己公司真实名称的。都会用大家不熟悉的公司名称去参加土地竞拍，这样可以掩人耳目，不至于暴露自己身份。或者有些开发商用几个马甲，参加几块地投标。本轮集中供地要求同一法定代表人的竞买人不得同时参加同一宗地的竞买。

(2)严查开发商购地资金来源。股东不得违规借贷，融资，不得使用金融机构的借贷，不得使用非金融机构的借贷，不得使用，还必须签署购地资金承诺书。我们都知道房地产是资金密集型产业，主要融资渠道是通过银行融资。都是使用资金杠杆来操作，限制购地资金来源，也就对开发商自有资金有更高的要求。通常小的开发商资金流是有限，账面资金很少，这那也是设置开发商门槛。因为开发商只有资金充足，以后建设过程，才不会出现延期交房，乱尾的现象。

(2)对于一些特定地块。有7块土地禁止几家开发商联合竞投。这也提高土地竞拍的门槛，允许联合竞投的地块。需要标明各方的出资比例。至少有一方必须具有开发商资质。

(3)控制溢价率15%以内.这就避免土地地价无限上涨。溢价率15%，自动熔断，而且此次二次土地集中拍卖都设置租赁住房的限制，调低了最高限价，各地区的板块限价有所调整。地价限价降低，房价限价降低，实行双限政策，对土地市场进行打压，自然资源部在8月曾召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超15%，且不得通过提高起拍价方式调整溢价率;在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞品质等方式确定竞得人。

(4)竞租赁住房比例。在长沙二次集中土拍各地快挂牌条件，均提出配建一定比例的租赁住房。本次供地29块地块，有23块土地提高竞租赁住房的要求。因为长沙作为全国租赁住房试点城市，规定每年必须配建租赁用房。2020年9月25日，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局印发了《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则(试行)》的通知，明确了对于需配建租赁住房的商住经营性土地，采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”的方式组织网上挂牌出让，住宅、商业性质租赁住房自持年限分别为10年、5年。租赁用房需要移交政府统一管理。

(5)控制开发商的利润率6%-8%之间，且利润率的计算基数是以楼面地价、建安工程费、前期费用、公共配套费、基础配套费为基数。这也严重打击开发商拿地的决心。因为在我们心目中房地产开发是暴利。

二、房产市场

我们不仅要控制地价，也要控制房价，控制房价的手段有很多，这离不开政府的宏观调控，可以使用金融政策，税收政策，购房门槛、交易限制、精准限购等手段来控制。

(一)金融政策

提高二套房的首付，达到50%以上。现在各银行都收缩房地产抵押贷款。很多都没有额度。现在二手房贷款很困难，很多半年都批不下来。二套房的利率也要基础利率上浮。长沙一手房二手房倒挂的现象得到缓解。长沙二手房现在价格有所下跌。

(2)税收政策。房产税老生常谈，房产税征收是迟早的事。各地区已经先后完成系统联网。房产税征收只是时间早晚得事，国家在布一盘大局。我们会说羊毛出在羊身上。征收房产税。房东会不会把房产税转移到租房者身上，大家想多了。长沙已经出台政策规定每年房租涨幅不得超过5%。以前租赁市场主要由市场控制。政府已经在开始布局，以后租赁房的主体将逐渐由市场向政府转移。所以这也是为什么政府要大力配建租赁住房。就是防止以后房东转移房产税。以后房租是政府说了算。

(3)购房门槛，大家都知道在长沙购房必须两年的社保。这是硬性条件。大家以为只要有两年社保哪里都能买到房吗?太天真了。在长沙就有个牛掰的不行板块你有钱不一定要买给你。有些楼盘，你摇号都没资格，要求你必须是多少年土著。像润和滨江湾，你想去看房都没资格。你必须验资500万。买房不是想买就想买，想买都买不到。

(4)、交易限制。在长沙购买新房。五年后才能上市交易。从你买房交房到交易这中间就要花费7年时间。时间是从契税发票缴税时间开始算。被套牢的炒房客想跑跑不了。活活被关7年。

(5)、法拍房精准限购。因为学区而爆红的楼盘八方小区曾经炒到4房的单价。伴随长沙划分学区政策新鲜出炉，长沙学区房均有不同程度降温。像钰龙天下也首次出现降价的现象。以前购买法拍房，是不需要购房资格的。通过精准限购的政策，购买以下楼盘也必须要购房资格。这对学区房是致命伤。

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