楼市扫描

商品住宅量价走势

3季度，长沙新建商品住宅供应398.33万方，同比去年回落20.03%;成交298.02万方，同比去年下降17.74%。

在楼市调控和金融管控从严的背景下，长沙楼市供需两端均同步回落，购房者观望情绪加重;从供需关系来看，整体延续供大于求，因当前供给的充足，叠加需求侧不振，后市竞争及冷热分化或将加剧。

于房企而言，积极调整推货节奏和销售策略，加快销售去化节奏，强调跑量回款，将成主流;而购房者也有望享受到降价优惠，总体来看，长沙楼市基本面较好，刚需及改善客群均有较大选房空间，可理性置业。

各区开盘表现

分区来看，岳麓麓谷、梅溪湖、洋湖板块仍是住宅供应的新中心，另外，望城、长沙县整体处于价格洼地，还有不少7000-8000元/平的低价盘，对于刚需客群交友吸引力，不过，这些板块在区位上，离主城区有一定距离，配套方面表现一般。

TOP10楼盘

本次上榜楼盘主要集中在岳麓区，麓谷、市府片区成为近期楼市的焦点，而雨花武广板块，依托片区内高性价比网红盘，也成为购房者关注的热点。

而就产品而言，以面积段90-144㎡3-4房的刚需刚改置业为主。其中，比较显眼的楼盘为阳光城溪山悦，该项目靠近麓谷片区，作为加推的老盘，其教育、商业等各项配套齐全，价格上，也以高性价比著称。

但值得注意的是，近期，洋房类偏改善的产品供应及需求都呈显著提高的势头，而市府板块之所以在近期热度攀升，一方面在于近年来该板块土拍活跃，万科、招商等大房企纷纷布局此地，新房供应相对集中;另外，在产品上，该板块主打高端改善置业，依托6400亩谷山森林公园原生山体的稀缺景观资源，主推洋房、大平层等改善置业，叠加市府板块公共配套资源的优势，成为近期长沙楼市新的热点。

价值解读

区域价值

市府谷山片区处于长沙河西的北中心位置，片区内拥有金星大道、雷锋大道、两条南北主干道，西二环，北二环，对接长望路与福元路，以及城际铁路谷山站。周边有麦德龙、凯德壹中心、王府井等商业;湘雅附三、航天医院等医疗配套。

今年，万科、新城、招商等“三巨头”的项目将陆续首开入市，长沙楼市正在有节奏地步入“谷山时间”。

而谷山作为连接岳麓区与望城区的一处“天然绿肺”，西临滨江新城，南接市府板块，北临月亮岛片区，形众星捧月之势，地理位置相当优越。

作为长沙楼市新秀，近年来，市府谷山片区价值不断攀升，从位于谷山附近的金恒银杉里([2018]长沙市021号地)，2018年4月拿地，毛坯限价8580元/㎡，共35家企业参与竞争。而在2020年8月拿地的招商雍山湖([2020]长沙市063号地)，毛坯限价再创新高，达到了13000元/㎡。两年的时间里，片区限价上涨了4420元/㎡，谷山的价值日益凸显。

功能定位上，谷山作为长沙市政府的后花园，主打高端品质居住区，住宅产品也以洋房、大平层等改善置业为主，后续发展可期。

产品价值

成交结构—与同级别城市相比，长沙房价较低，大户型产品较受青睐。26%用户青睐120-150㎡面积段，占比最高;其次为90-120㎡。

价格段方面，长沙6成左右购房预期总价仍在50-200万，但与前几月相比，300万以上购房预期增幅较大，改善型需求比重增幅显著。

品牌价值

万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，此后，2017年、2018、2019年、2020年和2021年接连上榜。

2017年，深圳地铁集团成为本集团第一大股东，始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城乡建设与生活服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨道+物业”发展模式。

万科始终坚持为普通人提供好产品、好服务，通过自身努力，为满足人民对美好生活的各方面需求，做出力所能及的贡献。