2015年9月，商某、黄某乙夫妻与彭某、黄某甲夫妻签订《房屋转让协议》约定购买彭某夫妇一套尚未取得房产证的商品房，总价24.5万元。商某夫妇依约支付20万元后，装修入住至今。协议约定，剩余4.5万元购房款在卖家将房屋产权证办理到买家名下后支付。同时约定，卖家应在合同生效之日起26个月内为买家办理过户手续。

2021年5月，彭某夫妇取得该房屋的不动产权证。按约定，他们应当及时协助商某夫妇办理过户，但彭某夫妇却以维修基金由谁承担等理由拖延推诿，始终未履行过户义务。

商某夫妇多次沟通无果后，将彭某夫妇诉至崇左市江州区人民法院，请求确认《房屋转让协议》有效，判令卖家配合办理过户手续并支付违约金7.35万元。彭某夫妇则提出反诉，要求买家支付剩余购房款4.5万元及逾期滞纳金1.1万余元，并承担房屋维修基金7956.65元。

法院在案件审理过程中查明，彭某夫妇已于2024年9月将涉案房屋抵押给银行，为其儿子和儿媳的28万元贷款提供担保。此时，商某夫妇已在该房屋内居住生活了9年。

法院经审理认为，双方签订的《房屋转让协议》合法有效。买家依约支付20万元购房款并入住多年，卖家在取得不动产权证后未及时协助办理过户，且在诉讼期间将房屋抵押给银行，已构成严重违约，应当承担违约责任。根据合同约定，卖家办不了房产证及过户的，应承担房屋总价的双倍违约金。但该约定违约金明显过高，法院综合考虑买家实际损失、合同履行情况及卖家过错程度，酌情确定违约金为已付购房款的20%，即4万元。

关于剩余购房款，协议明确约定在办理过户并交付房产证的同时由买家支付，因卖家违约尚未完成过户，买家无需支付滞纳金。关于房屋维修基金，法院认为该项费用系业主向有关部门缴纳，用于住宅共用部位维修，不属于房屋交易过户的必要支出费用，且双方合同并无明确约定由买家承担，故应由卖家自行承担。

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