11月26日下午，香港大埔宏福苑发生五级火警。香港消防处27日公布的最新数据显示，火灾已造成40人遇难，另有45人受伤。

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初步调查显示，起火点位于宏福苑某座楼宇底层正在施工的竹制棚架区域。高温火源——可能是未熄灭的烟头、烧焊火花或打磨产生的金属碎屑——引燃了覆盖在棚架上的绿色尼龙防护网与防水帆布。这些材料虽标称“阻燃”，实则不具备真正防火能力，在干燥多风的天气下迅速燃烧。更致命的是，棚架上堆放着施工杂物，成为额外燃料，火势借风力垂直跳跃，仅用十几分钟便蔓延至高层。

而真正让火势失控的，是建筑外墙上广泛使用的发泡胶板。警方在现场发现，多栋楼宇每层住户窗台外均以发泡胶密封缝隙。这种材料极易点燃，燃烧时释放大量有毒气体与高温火焰，形成“立体燃烧”效应。

更深层的问题在于城市老化与楼宇安全标准滞后。香港现有超过30%的住宅楼龄超过40年，许多公屋与旧式私人楼宇缺乏自动喷淋系统、防火间隔与现代排烟设计。尽管消防处近年来加强了对高风险工程的巡查，但监管人力有限，难以覆盖所有工地。

香港逾万幢楼龄超50年的高层住宅构成城市隐痛，未来20年50年楼龄住宅将增至2.5万幢，70年以上住宅2046年达32.6万幢，相当于每10人中4人居于"古董楼"。

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市建局24年仅完成1300幢重建，现存存量需200年消化，深水埗94岁陈伯独居危楼，电梯月检、渗水守夜、失效烟感器暴露居住险境。屋宇署初步审查发现，截至事发当时，全港约有上千个正在进行外墙维修的工地，其中不少仍在使用类似高风险材料。

如此严重的城市老化问题下隐患重重，那为什么香港地区旧楼重建即使在这种情况下依旧难以施行呢？主要归因于几个方面。

首先是业权结构的问题。在香港，土地业权分为999年期限和50年期限两种，但无论是哪种期限，到期后都不会被政府收回，只需缴纳地租。然而，在业权到期前，业主们就需要向港府交纳地租，这增加了重建的复杂性。政府规定，必须集齐80%的业权才能启动重建程序，这在实践中往往是一项巨大的挑战，因为房屋产权可能因业主出国、移民或产权分割而分散。

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其次，市场因素也是不可忽视的一环。在香港这样寸土寸金的地方，楼宇重建需要投入巨额资金，其投资风险之大让许多中小型开发商望而却步。尽管旧楼并购可能只需要拥有少数几个街号的旧楼地盘，其收购成本可能低于直接买地，但土地审裁和旧楼重建所需的时间却往往很长。因此，楼宇重建往往需要长时间的资金支持，这使得许多开发商和财团选择等待市场时机，从而进一步拉长了重建周期。

最后，政府力量也在一定程度上影响了旧楼重建的进程。香港政府在政治因素影响下，尽管有意开发新区，但进展缓慢。例如，“填海”计划虽然多次被提及，但实际进展并不明显。这也给旧楼重建带来了不小的挑战。

那内地对于城市楼房建筑老化程度划分标准有何不同呢？

老旧楼建年代：通常指2000年以前建成的住宅小区，部分省份（如山东、宁夏）放宽至2005年 。

公共设施：基础设施老化、配套设施不完善（如无电梯、管网老化） 。 ‌

居民意愿：需满足居民改造意愿强烈且未纳入‌棚户区改造计划 。 ‌

旧楼安全检测标准

房龄：‌住建部规定房龄满25年的住宅需强制安全检测，部分地区（如广州、佛山）对40年以上老旧小区优先拆除重建 。 ‌

结构评级：按‌《危险房屋鉴定标准》分为A-D级，D级为整幢危房需拆除 。 ‌

农村老旧房屋界定与城市也有区别，如下。

建造时间：超过20-30年或更久 。 ‌

结构安全：墙体倾斜、裂缝、梁柱腐朽等安全隐患 。 ‌

功能设施：无独立卫生间、水电老化、长期闲置等 。 ‌

政策差异

城市老旧小区改造以2000年为基准，农村侧重结构安全与使用功能 。

此次重大事故让整个国家都为之牵动，其中暴露出来的各种或浅层或深层的问题都急需在短期内尽快应对和解决，以避免此类悲剧再次上演。城市居住安全问题是需要在隐患形成前就进行阻止的。香港在未来需平衡重建效率与居民权益，避免城市老化演变为系统性风险。

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