物业服务质量问题是物业服务合同纠纷中的常见问题。业主与物业服务公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业服务公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。

物业服务公司服务质量不合格通常属于一般违约，而非完全不履行，因此业主不能以拒交物业费的形式错误地行使抗辩权。且业主对这种服务的感知带有一定的个人主观因素。因此，业主不能以此为由，拒交物业费。

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近日就有一个案例二审判决已下。7年多未缴纳物业费被物业公司起诉，女子辩称物业服务不到位，物业费涨价程序不合法，要求按涨价前标准打七折缴费，同时要求用公共收益来抵扣欠缴费用。该案的二审判决书说明，法院认为公共收益属于全体业主共有，不应该为单个业主抵扣个人应缴的物业费，判决该业主足额支付所欠物业费。

女子拖欠物业费被起诉，要求用公共收益抵扣

株洲人陈某购买了荷塘区某小区的一套房子，面积90平方米。2010年7月，陈某与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业费标准与该物业公司此前和小区开发商签订的委托合同一致，其房屋对应的收费标准为每平方米每月0.65元。2014年，小区在当地社区等部门组织和指导下就物业费上调事宜召开了业主表决大会，物业费上调至每平方米每月0.8元。此后，陈某一直按上调后的标准正常缴纳物业费，但自2018年起，她停止缴纳相关费用。物业公司多次催缴无果后，将陈某诉至法院，要求她支付2018年1月1日至2025年2月28日期间欠缴物业费。

庭审中，陈某提出多项抗辩理由，认为物业公司提供的物业服务不到位，且不同意物业费涨价，主张业主表决大会程序不合法，物业公司无权擅自调整收费标准。此外，她主张物业公司占用了小区公共收益，要求用该部分收益抵扣自己的物业费。

法院：公共收益不为单个业主“买单”

法院审理后认为，案涉物业公司通过招投标方式中标小区物业管理项目，并与开发商签订了前期物业服务合同，该合同对业主具有法律约束力。陈某购房后，物业公司又与陈某签订了《前期物业管理服务协议》，系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应当按照约定全面履行义务。

根据民法典，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。但小区公共收益是否应向业主分配以及如何分配，属于对业主共有部分的处分，应由业主共同决定。未经全体业主决定，被告无权要求以小区公共收益抵扣个别业主的物业费。因此，陈某无权要求以公共收益抵扣。

据此，一审法院判决，陈某向物业公司足额支付物业费6200余元。陈某不服上诉，株洲中院二审驳回上诉，维持原判。

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