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【楼市观点】长沙新房探索“商改住”,长房星城天地、龙湖春江郦城等盘调整商住比!
发布时间:2024-05-14 08:36:51
浏览量:1
象盒作者:腿哥

    为缓解商业办公项目的高库存压力,不少城市陆续对“商改住”放行,长沙也是如此。

    5月13日,记者从长沙市自然资源和规划局官网获悉,近日,长沙两个项目进行了商改住的规划调整。长房星城天地批前公示信息显示,该项目B栋公寓已经改为住宅;龙湖春江郦城,2栋公寓楼也改为了住宅,即将入市,毛坯限价仍为11500元/平方米。

     【楼市观点】长沙新房探索“商改住”,长房星城天地、龙湖春江郦城等盘调整商住比!

    长房星城天地沙盘图

    长房星城天地B栋公寓改为住宅

    长沙市自然资源和规划局公示的信息显示,星城天地项目B栋由服务型公寓变更为住宅。该项目为商住用地,其中1、2栋住宅降层,不涉及商业和住宅可建容量调整。

    据悉,该地块是2018年步步高19.58亿元竞得的长沙红星商圈商住地,自持商业不低于68%。地块位于雨花区韶山路以东、湘府路以北,出让面积67516.73平方米。

    地块起始价195800万元,宗地住宅最高限价(不包含精装修价格)为9970元/平方米,住宅要求精装修销售,精装修价格不计入限定住宅最高销售价。最终于当年8月被步步高商业连锁股份有限公司、步步高投资集团股份有限公司以195800万元的底价收入囊中。

    目前,该项目1、2栋住宅已交付,3栋在售135—193平方米现房,毛坯均价13500元/平方米,B栋暂未推售。

    为什么项目能“商改住”?业内人士指出,项目原规划建设住宅高度达169米、55层,2022年7月复工后调整为130米、42层。建筑高度降低,导致住宅计容面积减少约49917平方米。该项目并没有改变土地挂牌文件中的规划指标和商住比。

    龙湖春江郦城新增住宅户数150户

    【楼市观点】长沙新房探索“商改住”,长房星城天地、龙湖春江郦城等盘调整商住比!

    龙湖春江郦城规划图

    不仅仅是长房星城天地,在之前龙湖春江郦城也进行了“商改住”。

    根据公示,商改住之后的龙湖春江郦城20号栋,将规划成29层(4层商业+25层住宅),新增住宅户数150户。整个项目总停车位将减少为4861个,商住比降低为3.2/6.8,住宅总户数增至3040户。

    而调整之前,龙湖春江郦城20号栋为公寓楼,规划为31层,整个项目规划总停车位4997个,商住比为3.7/6.3,总户数2890户。据了解,项目仍按以前限价11500元/平方米销售,如果精装价格还是14500元—15000元/平方米,在均价破2万元的滨江板块很有性价比。

    分析

    有利于房企加速销售回笼资金

    为何这些项目频频在探索“商改住”的模式呢?其实,这和长沙商业高企的库存息息相关。湖南中原地产研究院数据显示,截至去年11月底,长沙市内五区商务公寓库存量达399万平方米,去化周期需90个月。

    为了加速商业去库存,2021年湖南省住建厅等5部门联合发文《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》,鼓励探索设置灵活的商住配比方式。2023年以来,长沙多个房地产开发项目开始了“商改住”,部分出让地块在规划阶段也重新调整了商住比例。

    比如东塘片区的华狮棚改项目用地进行了规划修改,原本限高360米,可打造湖南第三高楼,后由商住用地(商住比65∶35)调整为居住用地(居住容量不变),调整后居住计容总建筑面积不超过10.97万平方米,商业计容总建筑面积不超过3500平方米。

    此前备受关注的S10地块同样经历了商住比规划更改,最终调整为1∶9的商住配比,同样提高了小区的“含宅量”。

    “‘商改住’有利于去库存,帮助房企加速销售。同时盘活沉淀的固定资产,加快资金流转,这样可以说是变相纾困企业,也会救活一批被商办拖累的房企。”长沙一房企负责人指出,商办类的“商改住”项目一般售价不高,如果推新入市,也有利于激活长沙楼市,满足更多刚改购房者的需求。此外,根据市场需求及时调整供地类别以及商住比例,也能更好地吸引更多的买家,使地方性的“土地财政”有一定可持续性。

    三湘都市报全媒体记者 卜岚 通讯员 涂昕睿

    【楼市观点】长沙新房探索“商改住”,长房星城天地、龙湖春江郦城等盘调整商住比!

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