从上半年的“高开”到下半年的“低走”，再到四季度前后政策暖风频吹，回首2023年的长沙楼市，到底收成几何？

新一轮的政策优化之下，市场又将迎来哪些变化？

数据来源：湖南中原地产研究院

来自湖南中原研究院新发布的年度数据显示：2023年，长沙新房市场供需总量趋弱，市内六区全年总供应量为848万方，总成交量为839万方，同比分别下降7%、9%。

另一方面，得益于精装及改善项目入市拉动，房价出现结构性上涨，同比涨幅在7个百分点左右。

二手房活跃，市场总需求依然稳定

虽然纵向对比，2023年长沙楼市的新房市场供需总量有所下降，但横向比较来看，全市新房成交总量在全国的排名有所上升，位列第三。

另一方面，长沙二手房的挂牌量激增，供应放量的直接效果是，二手房的成交量明显上升。

据湖南中原的统计数据显示，2023年，长沙市内五区的新房加上二手房的总成交面积，同比上涨了20%左右。

这也意味着，长沙的整体置业需求依然相对稳定。

数据来源：湖南中原地产研究院

改善供销占比逐年上扬，结构性拉升均价

从新房成交价格来看，不同机构的数据虽因统计口径差异而存在一定的区别，但趋势大致相同。

据湖南中原研究院的统计，2023年，长沙内六区商品住宅价格出现结构性微涨，整体均价13458元/㎡，同比涨幅7%，但受到限价地价格实现度下降、毛坯产品增加、二手房价格下行等因素的影响，新房价格支撑减弱。

据湖南世联行市场知识中心的统计，2023年，长沙内五区的商品住宅成交均价为14570元/㎡，同比涨幅为4%。

这一变化主要是由于改善类型的产品供销占比上扬，带来的结构性拉升——2023年，改善类型产品的成交占比攀至30%，虽然刚需市场的价格有所下滑，但受到改善大平层供应井喷的影响，新房市场的整体价格仍然呈现上升趋势。

热销“四件套”：品牌、学校、地铁、商业

从购买端的客群及需求来看，来自地州市的客户明显增多，2023年来自地州市的购房者占比超过了7成，同比提升13%，达到历史峰值；省外客户占比趋稳，长沙本地客户占比缩减至13%。

另一方面，改善市场的主流也发生了变化，由“纯粹高端”向“品质改善”转变，从户型面积大小即可见一斑：2023年之前，改善市场主要产品集中在200㎡以上，从2023年下半年开始，160-200㎡的品质改善项目占比明显增加。

受行业市场整体下行影响，2023年购房者的置业行为更趋于谨慎，市场上涌现的热销红盘多为“全能型”大盘，基本上实现“品牌、学校、地铁、商业”4大核心要素全具备特征。

来源：红网 作者：戴 丹

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