恒大物业于1月17日召开军令状誓师大会，并向各地区公司下达新增拓展在管面积、净利润的两大考核文件，明确提出今年要每月新增拓展在管面积3000万平方米，每季度净利润都要较去年全年净利润的四分之一增长50%以上。这意味着什么?

3.6亿平方米

恒大物业的第一个目标是今年要每月新增拓展在管面积3000万平方米，即全年新增拓展在管面积3.6亿平方米。

这是什么概念?目前规模最大的碧桂园服务，截至去年上半年在管面积为3.2亿平方米。换而言之，恒大物业要用一年，再造一个比碧桂园更大的物业旗舰。

对于物业公司而言，在管面积增长决定了营业收入增速。公开数据显示，恒大物业在管面积达2.54亿平方米，如果顺利实现上述目标，意味着到了今年年末，恒大物业在管面积将超6亿平方米，成为全球规模最大的物业公司。

净利润大增超50%

恒大物业提出的第二个目标是今年每季度净利润都要较去年全年净利润的四分之一增长50%以上，也就是说今年净利润较去年增长50%以上。

按照恒大物业此前公告，2020年净利润预计达26亿来计算，意味着恒大物业今年净利润规模有望超39亿，刷新上市物业公司的利润最高纪录。

拆分物业上市被视为地产巨头恒大去年降负债的重要举措之一。物业的引资和分拆上市，为恒大带来约300亿港元的现金流。恒大物业于去年12月在港股上市，再募资约70亿港元。

房地产开发企业扎堆进军物业领域早已不是新鲜事。与房地产开发相比，物业管理利润率其实并不高。为何房企近期如此热衷物业?

市盈率背后的秘密

首先，是物业服务的巨大发展空间。与已经见顶的房地产开发相比，物业服务仍是一片“蓝海”。

近日，住建部等十部委联合发文，鼓励物业企业发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级。有研究机构预计，仅物业增值服务市场就将形成5000亿元的市场规模。

在红杉资本中国基金投资合伙人苏凯看来，随着房地产进入存量时代，物业公司将取代开发商成为房地产行业的主导者。未来，物业行业有望诞生出类似美团这样的平台型巨头。

其次，物业的市盈率经常数倍于传统地产公司。据统计，目前上市物业公司超42家，市盈率平均中位值高达45倍，而传统地产公司平均市盈率仅5倍。

比如：2020年12月9日，华润万象生活上市，当天收盘就刷新了物业股的估值记录：110倍市盈率，这一市盈率是它母公司华润置地的约15倍。在港交所上市的保利物业的市盈率也较保利地产高出10倍以上。

此外，是“三道红线”的融资管理新规下，房企迫切降负债。业内人士指出，拆分物业上市后，房企可选择合适的融资工具，降低融资成本，增加账面资金，改善负债指标。

如果将时间线放长，重视物业服务只是房企转型的一个缩影。近年来，房地产企业的多元化尝试依然不断，养猪、造车、养老、旅游、旧改等领域均频现房地产企业身影，不少企业也以生活服务商自居。专家认为，随着房地产开发业务的增长空间见顶，未来房企不会只是盖房子出售，而是更多从与地产有关的领域进行多元化经营。

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