冰火两重天的长沙公寓该不该下手？如何判断未来的房地产形势，避免站岗？房产投资圈有句经典的话：“短期看政策、中期看经济、长期看人口”，聪明的人早已行动了！

货量堆积，只能“以价换量”？

缘何深陷红海竞争？！

众所周知，长沙公寓项目一直是块“难啃的骨头”。据克而瑞数据显示：“2021年上半年公寓市场供应持续放量，库存量高达651.5万方，去化周期达46.8个月”。少数资金链紧张的企业 “以价换量”将成常态。造成长沙公寓困局的核心原因何在？（数据来源：克而瑞数据）

产品同质化严重。长沙公寓产品很多，能称得上的精品却很少。以投资逻辑为底盘，小面积控制总价，低首付、低门槛，千篇一律的产品定位，导致沸腾红海。

缺乏居住舒适度。没有独立园林空间、没有生活氛围，没有接入燃气，室内空间不通透、居住环境逼仄，居住舒适度大打折扣。

缺乏运营管理。缺管理、缺维护、缺服务成为常态。入住之后鱼龙混杂，每天人来人往，安全性和私密性都无法得到很好的保障。

但另一方面，长沙在产品定位、设计、服务下功夫的高端系公寓，却屡遭抢购。可见，如果找准自身定位，产品实力够强，也无惧红海市场及价格战的到来；更何况，长沙公寓拥有的超牛底盘，是网红八强的澎湃新长沙。

超强“风投”城市看长沙

长沙当看雨花高铁新城

从工业重镇到智造名城，从娱乐之都到智慧之城，今日的长沙吸引着全中国的流量，发展势头迅猛。

瞄准长沙的城市机会

从经济体量看，长沙代表中部头部城市的崛起，综合竞争力优于郑州、南昌、合肥。2020年长沙进入GDP万亿俱乐部，入围2020年城市GDP15强，反超郑州，成为中部除了武汉之外第二大城市，“超强风投城市”名声鹊起。（数据来源：新京智库根据公开资料整理）

从城市人口看，长沙2020年常住人口突破千万，十年间增加300万人，超80%是年轻人。当一个城市的人口持续导入、产业持续迁入时，这个城市就拥有了源源不断的向上力量。（数据来源：人口统计局）

从实体产业看，长沙推进“三高四新”战略，173家世界500强企业，打造核心增长极。山河智能、三一重工、中联重科、新华联集团、蓝思科技、湘江鲲鹏、百度无人驾驶等高新产业， 7大千亿产业集群赋能，成就长沙澎湃发展的动能。（数据来源：中国日报网）

从科教实力来看，长沙拥有57所知名高校，4所双一流，打造高品质人群聚集高地。科教是一座城市的人才库和智力资源，它决定了一座城市长远的竞争力。长沙在校研究生约7.89万人，为实现经济社会高质量发展做实了人才底盘。（数据来源：长沙政府官网）

从楼市洼地来看，全国罕见的低房价是长沙手握的大王牌。有完善的公租房、人才公寓、土地限价等政策，让长沙成为对房地产依赖更低的城市，也成为全国房价更低洼的省会城市。

从未来前景来看，城市战略的强力支持、产业导入的红利、持续提升的城市建设，流入性人口的多重利好加持，长沙强势崛起就是必然的趋势。

“三高四新”下的产业红利

为高铁新城注入高潜力

作为湖南省入选全国十大更具投资吸引力城区，雨花区GDP生产总值独步长沙；同时身兼湖南省会长沙的“东南门户”和“城市客厅”，拥有高铁会展新城省级战略发展平台的加持，叠加优势十分明显。

六位一体交通。高铁+空港+地铁+磁悬浮+城市主干道+高速公路的“六位一体”的交通优势，导入巨量的人流、财流、物流。

总投资超55亿景观布局。约10公里浏阳河风光带、黎托生态公园、长托公园等生态景观，宜居宜业。

科技文化产业引进。扶持文化产业、软件产业等产业发展，今年雨花区铺排225个重点项目，项目总投资约1606亿元。

城芯高价值土地，拍一块少一块。高铁新城土拍成交楼面价屡创新高，区域价值不断上升。城芯土地拍一块少一块，及早上车才是良策。

在城市多元政策的支撑下，长沙雨花区高铁新城堪称长沙未来的潜力股。值得关注的是，高铁新城的房价仍处于洼地，可谓时代投资的风向标。

类住宅崛起新趋势

引爆未来公寓新市场

与此同时，深圳商务公寓的发展趋势，给了长沙公寓新启示。从逐步增加学位、放开落户到停止批建，到如今的批准通燃气，强化商务公寓的居住属性，践行房住不炒，从长远来看，深圳向全国包括长沙释放了强大的信号：在当前政府“限房价、限竞地价、限竞商品住房自持比例”的从严调控、“房住不炒”的政策下，未来的公寓楼市将转向长效机制，与住宅“平权”的公寓将迎来新契机。

时至今日，当前的公寓在产品设计、运营服务、增值盈利上来说，都还比较初级和脆弱。从产品层面来说，普遍的公寓还没完全解决“住得好、住得有品质”基础问题。

未来的新公寓，不仅要解决“住得好”，还要提供跟“住”相关的一系列服务，即针对不同客群而定制的“社区”运营管理服务，打造品质生活圈子，将目前的“痛点”变成“爽点”，提前布局“换道超车”，就能抢占新公寓的“蓝海”市场先机。

作为行业的资深人士，小编认为，目前在长沙公寓的红海上独辟蹊径的，当属 “文艺神盘”——江河花楸与光。

该项目位于高铁新城核心，占据让人羡慕的土地资源，奢享醇熟而丰沛的配套。针对新青年这个特定群体，定制了约超2万方青年互动园林，6大主题50余种花乔植被，四季有花、月月有景；规划了追光跑道、篮球半场、宠物乐园，切实考虑到新青年的互动生活需求；首层设置架空层，引入泛会所概念，自营自带上万册藏书的图书馆，打造轻氧健身、儿童天地、咖啡吧、互动沙龙，营造“有趣有爱、独具一格”的同质圈层与交互社群。户型做到南北通透，部分独立厨房接入燃气，享受住宅的体验感；得房率约超170%，最大开间约7.5m，建面约50㎡loft可魔变3房2厅2卫，媲美改善住宅尺度。

据介绍，该楼盘携手恒利商管，将提供公寓难以实现的托管服务，不仅实现居住功能媲美改善级住宅，更在服务运营上超越住宅，代表了未来公寓的发展趋势，同时也被行业内认为代表了长沙公寓的破局之道。

9月23日江河花楸与光 2、4栋22层26户建面33-78㎡商务公寓合计1092套已拿证，预计9月25日开盘，参考均价10000元，预计2023年9月交房。