商品房买卖中，购房人在支付了首付款后，基于其与他人的纠纷而成为债务人的情况下，法院可以对备案在其名下的房产进行预查封。

此时，如果购房人无法偿还剩余房款，开发商要求解除合同返还房屋，但房屋又处于查封状态，开发商是否能阻却执行？

近日，辽宁省沈阳市中级人民法院对一起涉及预查封的执行异议之诉案件作出终审判决，认定开发商本享有阻却执行的权利，但因其拒绝返还购房人已付房款，导致其对被预查封的房屋所享有的民事权益不再具有排除强制执行的法律效力。

法院查明，2023年11月10日，王某向某房地产开发公司购买房屋并办理合同备案。

合同约定王某支付首付款86万元，于三个月后支付余款100万元。其间，王某因与某小额贷款公司发生借款纠纷，经法院判决后，未履行还款义务，法院遂对案涉房屋采取预查封措施，用以偿还借款。

此后，因王某一直未向某房地产公司支付剩余购房款，该公司向法院提起诉讼，法院判令解除商品房买卖合同，由王某配合房地产公司撤销合同备案，返还房屋，并支付违约金，房地产公司返还王某已付购房款86万元。

由于该房屋已被预查封，房地产公司向执行法院就案涉房屋提出案外人异议之诉，请求执行法院解除查封，排除执行。

一审法院认为，基于另案关于解除商品房买卖合同的生效判决，案涉房屋所有权并未发生变更，房地产公司是本案案涉房屋的权利人，可以排除申请执行人的强制执行，遂判决解除查封。

小额贷款公司提起上诉，二审法院要求房地产公司将86万元首付款交付至法院，房地产公司拒付。

最终，法院判决准许继续执行。 二审法官庭后表示，在房地产公司拒不返还首付款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。

为平衡各方当事人的利益，只有在案外人返还价款的情况下，才能排除申请执行人的执行。

此外，因另案已经确定了被执行人享有要求某房地产开发公司返还首付款的权利，当房地产公司不给付首付款，法院可对其采取强制措施，包括查封其财产。

来源：法治日报 作者：张国强 张耀天

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