新楼盘交房初期，开发商通常会临时委派一家物业公司负责小区的日常管理，小区业主委员会成立后，物业公司的选择权就会自动转移到业主委员会。

待开发商之前委派的物业公司合同期满之后，须由业主委员会予以评估，做出继续留用或者另行聘用其他物业公司的决定。

这里面有三个问题需要弄清楚：

一、业主委员会如何产生?

业主委员会由业主选举产生，代表全体业主的合法权益，履行全体业主赋予的权利和义务。

二、谁有权签订物业管理合同?

1.物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人(即业主)决定。

2.物业管理合同的当事人只能是业主和物业管理公司，他们之间是委托人和被委托人的关系，执行委托合同的有关规定。

3.业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理利用房屋和公共设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。

4.由业主推选产生的业主委员会是住宅区物业管理的执行机构，有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同。

三、如何更换物业公司?

1.召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，三分之二以上同意，即可更换物业公司。

2.由业主委员会负责物业管理招标事宜，拟定管理要求和费用标准，做标书。

3.联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标。

4.由业主联合组建评标小组，可以外请物业做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允。

5.评标，并选出中标的物业公司。

6.由业主委员会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决。

7.表决通过，由业主委员会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。