2020年疫情之后，物业管理行业实现价值重塑迎来上市潮，并在行业内部催生了更加激烈的收并购。进入2021年，上市物企并购达到顶峰。

克而瑞物管数据显示，2021年全年共有29家上市物企发起53起并购，交易总金额达355.9亿元，为2020年的3.77倍。

那时候民企在并购市场风光无两，但随着物企估值回落，国资物企逐渐逆势而上，央国企并购也越发频繁。

2022年前三季度央国企并购交易金额占比近6成，其中华润万象生活并购三家递表物企的行为也成为了行业焦点。

可以预期的是央国企正成为物业管理行业并购市场的主角。

2021年上市物企并购达到顶峰，民企风光无两

2021年物企收并购达到巅峰，据克而瑞物管数据显示，2021年全年共有29家上市物企发起53起并购，交易总金额达355.9亿元，为2020年94.3亿元的3.77倍。

不仅是中小型收购事件持续不断，2021年物管行业的整合开始由大中小物业并立的“春秋时代”进入了大型物企、上市物企之间互相吞并的“战国时代”，从而将市场争夺推向白热化。

标志性事件便是2021年2月23日碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务64.62%股份的收购案。一方是在物业管理行业内显得特立独行又风头正盛的碧桂园服务，另一方是头顶中国西部地区首家登陆港股的物业服务企业光环的蓝光嘉宝服务，这笔收购案可以算是中国物业史上罕见案例，其48.47亿元的价格也创下当时业内的收购记录。

从各大并购案的平均交易金额来看，2021年收并购事件的平均交易金额达 6.71 亿元，即使除去了碧桂园服务并购蓝光嘉宝服务的48.47亿元，平均交易金额仍达4.67亿元，较2020年1.75亿元有大幅提升。

这在一定程度上也表明了2021年物业兼并事件中，被收购方的平均规模比2020年更大。

2021年收并购总额排名考前的企业分别为碧桂园、融创、恒大等，基本都是行业龙头企业。

直至2022年，物业管理行业并购市场整体降温，截止2022年9月23家上市物企发起39起并购，并购交易总金额为99.7亿元，仅为2021年同期（261.32亿元）的4成。

2022年前三季度央国企并购交易金额占比近6成

2021年并购市场主力是民营企业，个别企业为绝对主力，2022年头部民企并购意愿减弱。

具体来看，2021年9月碧桂园服务以不超过100亿元收购富力物业成为迄今为止行业最大交易额的并购事项。在此基础上，2021年碧桂园服务在并购市场共投入207.5亿元，占年度总交易金额的近六成，成为年内“并购王”。同时，2021年雅生活服务公告披露收购6家企业，成为年内交易最活跃的投资者。

虽然2021年碧桂园服务、雅生活服务等头部民企是2021并购市场的绝对主力。但进入2022年以来碧桂园服务明确表示结束大规模收并购动作，其首席财务官在今年中期业绩发布会上表示：“追求规模的收购在相当一段时间内不是我们的重点，今年没有大的物管合约的收购计划。”而雅生活服务、融创服务等企业也已经逐步退出并购舞台中央。

与此同时，2022年前三季度央国企并购交易金额占比近6成，华润万象生活收购3家递表物企。从披露并购交易金额来看，2021年全年央国企披露并购交易金额仅3.2亿元，占比1%。2022年前三季度披露交易总金额58.5亿元，占比近6成。

2022年华润万象生活、招商积余并购频繁，央国物企已然站在并购市场的中央，华润万象生活前三季度将禹州物业、中南服务、祥生物业3家递表物企收入囊中成为行业焦点。

规模竞速压力下，央国企站在上并购舞台中央

2021年以来上市物企纷纷为高规模增长立下flag，从披露业绩目标来看，企业在管面积增速普遍保持在30%-50%之间，部分企业增速设定甚至超过50%，企业规模拓展压力巨大，对于头部在管面积已经较大的企业而言，拓展压力更大。

央国企同样立下高额业绩目标，如华润万象生活提出确保在十四五期末在管面积达到4亿平米，中海物业也表示增长按5年战略规划去推进，即每年要保证5000到6000万平方米的外拓面积。

上市央国物企中除保利物业、华润万象生活储备面积相对充足外，其余企业相对较少，较难满足企业在管面积增长的需求。不仅如此，受房地产行业下行影响，房企销售放缓，关联方面积交付进度也在进一步减慢。

随着企业规模竞速驱动下直拓市场竞争开始趋于白热化，收并购也成为了物企拓展规模的优质选择。

根据克而瑞物管数据监测，2022年上半年共有43家企业披露并购资金使用情况，其中民企35家，央国企8家。从企业并购资金使用剩余情况来看，截至2022年上半年，仅55.8%的企业剩余并购资金超过1亿元，其中民企18家（占民企样本比例51%）、央国企6家（占央国企样本比例75%）。

剩余并购金额超过1亿元的6家央国企中，华润万象生活最多为54.9亿元，越秀服务、保利物业也在5亿元以上。

对于央国企而言，千万级标的并购较为普遍，2022年前三季度千万级标的平均收购对价为5315万元，央国企在手并购资金依然充足。

可以发现，在地产形势严峻背景下，央国企不仅关联方更为坚挺，物企发展更为独立，手持剩余并购资金也更加充足，这为央国企物业的发展提供了良好的环境。

未来一段时间央国企或仍是并购市场主力

从物企当前上市情况来看，民企是绝对主力，民企经历了一段密集上市期，当前除部分筹备上市企业外，其余民企上市需求相对较弱，而地方国企、央企因为政策导向，上市需求依然旺盛。

2020年6月30日召开的中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通过了《国企改革三年行动方案（2020—2022年）》，2022年是国企改革三年行动即将收官，国务院国资委副主任翁杰明表示：在国企改革三年行动中，明确提出要通过推动国有企业的上市以及围绕上市进行各种改革，国企上市是深化国企改革的重要举措。

地方政府也正在推动国企上市进程，如：2022年10月11日，福州市政府发布《福州市政府高度重视审计整改工作推动国企国资深化改革》，为进一步推动国有企业市场竞争力，市场化开拓将被纳入福州国企考核，加快推进上市国企培育成为重要途径之一。

由于历史原因，央国企旗下物业企业普遍较为分散，企业上市前通常会进行一系列并购整合。招商积余、保利物业等上市物企上市前均通过整合并购体系内相关资源提高企业成色，获取资本市场认可。

我们同时发现，在递表的或待上市的企业中，珠江城市服务、国贸物业等企业也进行了相关整合并购操作。据了解，深业物业、浙江省直物业集团、武汉联投物业等更多国企正进行相关整合操作谋求上市。

2020年至今，物管行业经过了多轮发展，从大中小物业并立的“春秋时代”进入大型物企、上市物企之间互相吞并的“战国时代”，随着整体物管行业的资本市场回归理性，央国企逐渐成为并购市场上的主角。

在地产形势严峻背景下，物业管理行业也难“独善其身”。企业业绩压力、资本市场估值、资金等原因进一步推动了物管行业企业收并购。国企上市是深化国企改革的重要举措，在此背景下，物管行业央国企上市需求不断，未来央国企在并购市场或仍将占据重要地位。