长沙豪宅天花板？深度解码长沙大平层的市场及未来

有一句话说的好，记录是被用来打破的，这对于长沙豪宅天花板记录来说也是一样，随着经济的不断发展，有钱人越来越多，豪宅天花板的记录被打破只是时间问题，相较于长沙同类别的城市，其实长沙的豪宅价格相对来说就没有那么贵了，而且长沙本身发展的也不错，这里有个数据：长沙跻身全国14个特大城市之列，人口达1004万，2021年GDP位列全国省会城市第六！

8月18日，南湖新城的绿城凤起麓鸣，曝光总价破1000万的壮阔江景大平层，一时间惊涛拍岸，震惊一大片！（注：约314㎡大平层，精装单价最高约34796元/㎡，最高总价接近1100万），10月17日，第三轮土拍重磅推出开福中心S8地块，纯居住用地、地铁口、有江景，很多人惊呼：就是ta，破掉凤起豪宅天花板？真是这样吗？答案看完全文就会揭晓。本文以此为由头，深度解码长沙大平层的市场及未来，重点表述3个方面：

豪宅

绿城天花板诞生，对其他住宅大平层影响如何？丨长沙楼市，湘江后浪推前浪，新一轮天花板，大概率是ta！长沙房价连涨21个月，进入改善时代，豪宅区看这3个！破3万，长沙进入大平层时代，南湖绿城的单价和总价，初看震撼，但真放到全国豪宅市场，不需对比北上广深，也不需对比其他新一线城市，单长沙本土，就有先例。长沙某些别墅盘，单价3万+、总价千多万甚至2000万的都不少。不过，只从高层住宅来看，凤起是天花板。（注意，强调一下，上述34796只是最高单价，均价为3.1万左右。另高层房子，不算学区这种非正常房子。）

震撼，还来源于长沙豪宅线的飙升之势。犹记得，我们把长沙的豪宅线划为1.5好像还没多久，甚至在2020年上半年，市中心富兴时代御城单价破2万（毛坯均价1.9万+），仍旧让市场狠狠地震撼了一把！富兴之后，市场变化令人目不暇接。同年下半年，豪宅线正式定位2.0万/㎡；2021年底，再度飙升至约2.4万/㎡（旭辉铂悦湘江），随后是2022年上半年接近2.6万/㎡（万科瑧湾汇），没想到吧？进入下半年，天花板再度顶破，3万时代来临。

所以，时间只过去两年，当时的天花板现在已成为豪宅守门员、价格底线。这正印证了那句话：贵，是相对的！更深一层来讲，天花板顶破，对其他在售豪宅盘，其实更有利。当下那些买2万多的房子，同样面积下，总价少了大几百万，省下的钱再来一套200多方的，也不是问题。这样一对比，很显然，性价比就凸显了。自然，相对就好卖一些了！典型如建发养云：

再比如旭辉铂悦湘江，从去年底开始到现在，讲真，它的价值没有任何变动。江还是那个江，城仍然是那个城，操盘的还是那些人，房子还是那个房子，但是PK对象变了。如果往前PK单价2万，它就显得贵，现在PK单价3万+，它就显得便宜。所以，我一直说，只要时间变一下，旭辉铂悦湘江就会变得更香！所以，同价位下，时间越往后，买的越远；同理，同地段下，时间越往后，买的越贵！

长沙豪宅，后浪推前浪，新的天花板，大概率在开福区，对比同类二线城市，如武汉、成都乃至合肥，好点的房子单价上5万。长沙的豪宅不算贵。不过，“贵”这个词，是相对的。贵也要买，这是很多长沙有钱人的心态。旭辉铂悦湘江等盘，热销、抢购、摇号说明了一切。贵代表好，很多人买东西有奢侈品心态，不好不买。长沙这种阔佬很多的，只要你告诉我产品是当下最好的、是值得的，那就OK。如此说来，豪宅必然是一茬一茬的出现，价值也是一浪高过一浪的。那么，以今天为起点，新一轮的价值天花板，会诞生在哪？新的天花板，本文开头的S8地块，成色不足，我认为无法超越绿城凤起。原因有三：

一、体量小了，位置不直接临江，并没有那么优质。二、起始楼面价约8080元/㎡，官方也没想着要超越谁谁谁，估计参考隔壁定价，为2.5万带装修就不错了。三、行情不好，南湖的天花板楼盘走势一般，此时此刻突破天花板，没人买单。但，超越者，就在隔壁，那就是S10地块！S10地块，分为1、2号地块两个部分，其中之精华，在一线临江的S10-2地块。今天重点关注用地性质的变化！根据今年5月28日开福区招商文件，S10地块两个部分均有大变化。首先，1号地块由纯商业变为商住混合用地，商住比31∶69，容积率商业6.0，住宅3.5。有住宅，还是这样一个位置，妥妥的豪宅，价值不必细说。重点是2号地块，由商住混合用地变为纯住宅，容积率3.5，总建面约13.2万方，限高240米，纯正一线江景大平层。没有商业，意味着纯住宅大平层豪宅，来了！纯住宅、一线江景、山水洲城核心、双地铁口，这样的位置完胜目前市场所有豪宅，更别说体量大（相对市中心来说）、地块方正，绝对是长沙下一个天花板的不二之选！

长沙房价走势图

前段时间，长沙城发招标，开展对地块的风貌研究，公告显示，从中标到最终的送审成果，仅6周时间。根据安排，有可能今年年底就挂牌！据透露，目前已有多家世界500强企业有意该地块，甚至还包括一个知名专业打造豪宅的开发商，种种因素叠加下，不少人放言，价格预计破4万。你怎么看？此外，除了S10地块、S8地块之外，开福中心区还将有多达近8个含住宅地块将陆续出让，将成为长沙豪宅密集地：长沙房价连涨21个月，改善时代全面来临，新的豪宅诞生地，还有哪些？

长沙豪宅天花板，自2020年底开启飙升之路；巧的是，长沙房价，同样于2020年12月始，稳步上扬，截至现如今，已连涨21个月（数据来源国家统计局）！新房价格持续上涨，主要有两个原因，一是长沙房价在新一线城市中算是比较便宜的；其次是长沙发展好、人口增长快，需求大。

一方面，豪宅市场如烈火烹油；另一方面，房价一路向上，大面积房子的需求越来越大，楼市已全面进入改善时代。长沙改善，除了开福中心区，还有哪些板块，将集中诞生？结合现状，点名3个板块：市府滨江：市府和滨江放到一起讲，主要原因有二：一是滨江土地不多；二是两者土地资源均集中在北部（滨江北-市府北），将形成集聚区。这个区域内，目前有在售盘铂悦湘江，新盘招商滨江境、招商049#项目，还即将集中诞生8个新盘，价格预计都在2万以上，是继高端房子密集区。

这8个未来的豪宅盘中，最值得关注的，就是临江的C7/C8地块，论条件不输S10地块，在体量上、外部城市面貌上还更胜一筹。唯一的顾虑就是地块性质，根据最新规划，两个地块的住宅占比都大幅缩水，如果最终如复地滨江项目一般，住宅放在西侧，成为无江景or“一线”江景房，将是大遗憾。

梅溪湖：这里指的是梅溪湖二期（一期已基本完结），目前已有绿城招商桂语雲峯，马上将迎来梦想新盘，有滨水洋房，单价不低。梅溪湖二期，能诞生豪宅的区域，其实只有超级中轴一带，而根据目前规划，绿城、梦想之后，剩余地块就只有2个。其中，长沙中心地块出租3年，未来价值必定是极高的数字；另一个就是已签约的深业综合体项目，按照地块价值以及此前曝光的定位（将打造长沙深业上城），妥妥的高价豪宅。该地块，缺席第三轮挂牌，后续命运符合，等待@李白楼语堂 进一步分析。省府新区（新开铺）：省府新区，面积不小、定位高，但真正符合豪宅价值的，就是新开铺板块，规划打造湘府消费中心，目前已有豪宅龙湖春江天曜、中建钰和城二期，单价也不低。华润拿下新地块，已动工，预计明年初面世。

地块起始楼面价5793元/㎡，这个起点不低，因为地块规划有不小的商业，加上条件上也比较严格，整体成本将更高，反映到住宅上，楼面价破7000+，预计价格破2万。此外，作为重点城市更新片，片区将推出10余个地块，其中，除了机床厂地块外，重点地块还包括S-1地块、S-4号地块、S-5号地块、S-10地块、S-14地块及S-15地块6个。

楼盘推荐：中建钰和城，南城雅苑，振业悦江府